Quelles sont les grandes étapes de la mise en location ?

Mis à jour le 18.04.2019
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Je souhaite mettre mon logement en location, comment m’y prendre ? Quels sont les points importants à respecter ? Quels sont les écueils à éviter ? Pour vous aider à vous y préparer, nous avons fait le point pour vous sur les grandes étapes à suivre.
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Je me prépare

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Je vérifie que mon logement est décent 

Vérifiez d'abord que votre logement respecte bien les normes de la décence. Le cas échéant, vous devrez y faire des travaux avant de le mettre en location.

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Je choisis un mode de gestion

La question suivante à vous poser au stade de la mise en location de votre bien immobilier est celle du choix du mode de gestion. Vous pouvez soit gérer vous-même, soit passer par un tiers (agence immobilière, gérant…).

Cette deuxième option a un coût, mais elle a l’avantage de rassurer : ce tiers gère vos obligations de propriétaire et la relation avec votre locataire. Par exemple, en cas de souci dans votre logement, l'agence intervient pour vous et se charge de faire venir un artisan.

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Je me prémunis contre les risques 

Avant de contractualiser avec votre locataire, renseignez-vous sur les potentiels risques liés à la mise en location. Pas de panique, ces risques ne sont pas systématiques ! Mais il vaut mieux en avoir conscience pour s’en prémunir et éventuellement savoir comment réagir si on y est confronté. Mieux vaut prévenir que guérir.

Comment les anticiper ? Comment les éviter ?

Je définis mon loyer

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Si vous gérez vous-même votre location, définir son loyer n’est pas forcément simple. Si votre loyer est trop élevé par rapport à la demande locale, vous risquez de ne pas trouver de locataire. Ou bien vous risquez de changer souvent de locataire(s), ce qui a un coût. 

A l’inverse, s’il est trop faible, vos revenus locatifs ne vous permettront peut-être pas de rembourser votre prêt, et vous aurez du mal à réévaluer votre loyer.

Je trouve un locataire et je contractualise

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Si vous gérez vous-même votre location, vous devrez trouver votre locataire. Pour cela, rédigez une annonce qui présente votre logement. Pensez à y intégrer des photos, c’est plus attractif pour les demandeurs ! Vous pouvez ensuite diffuser votre annonce :

  • Sur des sites spécialisés dans la mise en relation propriétaires-locataires
  • Sur les réseaux sociaux
  • Sur papier, et dans ce cas, affichez-la dans les commerces fréquentés (pharmacie, boulangerie, etc)

Après avoir publié votre annonce, vous serez contacté par des locataires intéressés par votre offre. En attendant ces prises de contact et afin de mieux appréhender la gestion locative, vous pouvez vous renseigner sur :

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Il y a plusieurs éléments à prendre en compte au moment de la contractualisation :

  • Demander au locataire d’avoir une personne qui se porte caution pour lui (attention, ceci n’est pas compatible avec une assurance contre le risque d’impayés, sauf si vous louez à des étudiants ou apprentis)
  • Faire l’état des lieux
  • Rédiger et remettre un bail

N’oubliez pas que votre locataire doit avoir souscrit à une assurance habitation. Cela fait partie de ses droits et obligations.

J’entretiens mon logement

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Les petites réparations et l’entretien courant sont à la charge de votre locataire. De votre côté, vous devrez entretenir le logement et faire les réparations nécessaires au maintien de son bon état telles que :

  • Des réparations urgentes (par exemple, une panne de chauffe-eau en hiver)
  • Des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade, etc)
  • Des travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, etc)
  • Des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, etc)

Cet entretien courant représente un budget à consacrer régulièrement à votre location.

Je perçois mes loyers et je les déclare

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Tous les mois, ou à la fréquence fixée dans le bail, vous recevrez vos loyers, et vous devrez remettre une quittance à votre locataire s’il vous le demande. Une quittance de loyer, c’est un peu comme une facture. Elle comprend l’ensemble des dépenses que le locataire a réalisées :

  • Les loyers
  • Les frais de consommation d’eau, d’électricité, de gaz ou d’énergie en général  
  • Les éventuelles dépenses s’il a participé à des travaux
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Tous les ans, vous devez déclarer vos revenus locatifs auprès de l’Administration Fiscale. Pour cela, vous devez utiliser le formulaire 2044. 

Remplir ce formulaire peut vous prendre du temps. Si vous préférez ne pas vous en charger, vous pouvez laisser votre gérant s’en occuper pour vous.
 
Sachez que vous pouvez diminuer vos impôts en louant solidaire.

Je gère ma relation avec mon locataire

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Les relations avec un locataire se passent généralement très bien. Mais il arrive parfois que la relation propriétaire-locataire se détériore ; par exemple, lorsque votre locataire ne paye plus ses loyers, part soudainement, dérange le voisinage, dégrade ou n’entretient pas correctement votre logement...

Les principales causes de conflit entre propriétaire-bailleur et locataire relèvent le plus souvent de la méconnaissance des droits et obligations de chacun. Afin d’éviter la naissance d’un conflit, et surtout que la situation ne s’envenime, il faut avoir une bonne connaissance de vos droits et obligations en tant que propriétaire.

Cela peut vous éviter des procédures coûteuses et vous faire gagner du temps ! Vous pouvez aussi déléguer la gestion locative à un tiers (un gérant ou une agence) si vous ne souhaitez pas vous occuper de la relation avec votre locataire.

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